© Цветелина Белутова https://www.youtube.com/watch?v=rhESsAifLlM
Ивелин Михайлов е изпълнителен директор на “Исторически парк”, дружеството, което стои зад едноименния парк в село Неофит Рилски край Варна. Освен изпълнителен директор на парка Михайлов е и директор в консултантската фирма “Тогедър”, лектор на финансови семинари към “Тогедър Академия”. Михайлов е и изявеното медийно лице на проекта, който трябва да отвори врати отчасти на 22 юни. “Капитал” публикува пълното интервю с Ивелин Михайлов.
Каква е прогнозната стойност на проекта и колко от тях са осигурени?
– Цялото завършване на проекта ще струва около 250 млн. лв. Важно е да се знае, че от самото проектиране в началото до момента самият проект се е променил. Защо? Тръгнахме с една идея, която разучихме, като пътувахме и разглеждахме модели в чужбина. Ние все пак трябва да накараме парка и да работи, така че виждаме какви ниши отваря парка – ниши, които да донесат добра доходност и същевременно да повишат стойността на самия проект. Защото много често, когато се прави даден бизнес, може към него да се добавят бизнеси с добавена стойност.
– Когато първоначално правехме атракциона, идеята беше той да се ползва от хотелиерите по Черноморието. Мислех, че те ще са по-активни в това да го използват, защото за тях е добавена стойност. Мислех, че заедно можем да работим, но в последствие видях, че самият туристически бранш е много заспал. Без да искам да ги обиждам – може би са достигнали ниво на засищане, което за тях е прекрасно, доволни са от резултата. Но нас ни интересува самият проект да работи на максимални обороти. Първото, което видяхме, е, че ни трябват места за настаняване, но без да търсим леглова база за всички туристи, а само за отбрани хора – тези, които са по-платежоспособни. Ние търсим различен профил от тези, които идват сега на Черноморието. За една определена част трябва леглова база, защото легловата база ни позволява да правим събития – тимбилдинг, събития за събота и неделя, фирмени събития.
В самия парк искаме да има натурални храни, да помогнем на хората да научат за храненето. Паркът да не е само атракцион, но и да развива посетителите. Наричаме го “екология на бизнеса” – симбиозата ни с потребителите. Веригите за бързо хранене си унищожават потребителите, това е екологията на техния бизнес. Нашият бизнес ще надгражда – един посетител ще научи неща, които ще направят живота му по-добър. Затова искаме да направим оригинални храни с рецепти от различни епохи. Защото хората тогава са били по-здрави, отколкото сега – умирали са, но от механични проблеми или от болести, които съвременната медицина е излекувала. Това е допълнителен бизнес вътре в селото, пазар за натурални продукти.
Каква част от тези 250 млн. лв. в момента са осигурени?
– Около 70 млн. лв.
Каква част от тях вече са инвестирани в парка? От петте фази на парка до коя достига финансирането?
– Всичко е инвестирано. Те са пет фази на самия проект, но ние имаме и къщи, пазари, конна база и други неща, които трябва да направим. Персонал, ноу-хау, много неща, които не виждате в момента на проекта, които ще се добавят на момента. Така че до момента са вложени 70 млн. лв. във всичко това.
Как смятате да набавите останалите 180 млн. лв.?
– По различни начини. Някои няма да кажа, защото ако ги кажа, си издавам тайната – определени процедури какво трябва да направя, за да умножа даден капитал. В момента имам определен капитал, който е заделен за втората част от Историческия парк – той е около 12 млн. лв. Сега август или септември ще го издърпам, когато започнем да правим втората част в самия комплекс. Така имам на определени места оставен капитал, който ще се вдига, но ако кажа къде точно ще се вдига, това значи да си наруша бъдещите инвестиции в същото място, защото и други хора ще прочетат това интервю, а това нарушава цикъла на умножаване на капитала, който аз съм предизвикал. Повече няма да продаваме акции след 22 юни, няма да търсим дребни инвеститори, съдружници.
Емитирали сте 1 млн. акции, за които планът беше 350 хил. да бъдат продадени на дребни акционери, а 650 хил. да останат под ваш контрол през дружеството “Тогедър”. Продадохте ли всички 350 хил. акции, които бяха заделени за дребни акционери?
– Не, не сме, но колкото сме продали, толкова.
Бихте ли казали колко сте продали?
– Около 20%, или 200 хил. акции.
Тоест 200 хил. акции от 350 хил. заделени за дребни акционери и 650 хил., които остават в “Тогедър”?
– Не, не в “Тогедър”, остават си в собственика им. Те не са 650 хил., а 800 хил. останали. Ако целият проект е 1 млн. акции, да кажем, че около 78% ще останат в един инвеститор.
Една от основните точки в плана на “Исторически парк” беше, че малките инвеститори ще могат да се обединят в нещо, което да има контрол или най-малко влияние. От последното събрание на акционерите личи, че над 800 хил. акции се държат от четирима души. Как следователно могат малките инвеститори да имат глас?
– Това, което правим ние, е да се вслушваме в хора, които дават идеи за общото благо. Вие държите например 80% от целия проект. Идвам и ви давам идея, а аз имам 2%. Давам идея, която прави целият проект 20% по-ефективен. Кой ще спечели повече – аз или вие? В този случай ние, големият инвеститор, винаги сме в позиция да искаме проектът да е по-печеливш. Силата на този проект е да създаваме общество. Ако по някакъв начин големите инвеститори се възползват от малките, това значи рязко намаляване на паричния поток, защото проектът губи основната си визия. Това е защитата, която имат малките акционери. Защо казвам това? Защото, когато има малки инвеститори, големият бизнес не допуска мнението им.
Колко хора до момента са си закупили акции?
– Имаме около хиляда съдружника с различни дялове. Най-големите са инвестирали 1 млн. лв., други – много по-малко средства. Пак казвам, че закупуването на акции не е като закупуването на акции от борсата, а това са съдружници в създаването на самия проект. Тези пари служат за изграждане на самия проект, а не за да бъдат прибрани от някой, който е направил нещо.
В момента аз, ако искам да си купя акции, ще ги закупя от физическо лице?
– От физическо лице.
Това не крие ли опасности за инвеститора? Каква е гаранцията, че парите ще достигнат до парка?
– Когато един човек навлезе в света на бизнеса, е добре да излезе от шаблоните, които му преподават в университета. Занимавам се с бизнес от много години. Познавам много големи компании, включително и международни. Най-големите източвания на компании, най-големите загуби за акционерите, идват от вътрешните операции. Какво означава това? Имаме изпълнителен директор, който трябва да взима решения. Тези решения винаги са насочени към това кой да е изпълнител. Къде е най-големият риск за акционерите? Рискът е аз като изпълнителен директор да не давам поръчки на фирми, близки до мен. Те може да не са свързани с мен, но още повече, че изпълнителите на художествената част в момента са изцяло контролирани, пряко или косвено, от мен. Така че аз винаги – и на българския пазар няма друг, който да свърши тази работа – успявам да намеря хора.
Тоест вие разчитате на лично доверие към вас?
– Това е единственият начин. Във всяка една компания, ако хората нямат лично доверие на управлението, никой договор не може да ги спаси. Давам пример: мисля, че пловдивският панаир беше купен от бизнесмен (бел. ред.: Георги Гергов). Преди да бъде закупен уверенията бяха, че той няма как да придобие контролния пакет. Законово намери начин това да се случи. Няма в света закон, който може да ограничи недобросъвестен човек да се възползва от добросъвестния. Това е важно да го знаем. Във всеки един бизнес хората трябва да подхождат с доверие. Дали доверие на оценъчната фирма – да, може например да дойде S&P и да оцени. В случая не бих препоръчал на човек да инвестира в този проект, ако не познава лично изпълнителите, защото той няма да има достатъчен поглед върху целия бизнес проект. Този човек ще взима едно решение, което е емоционално, а не рационално.
Как определяте цената на акциите? В момента тя е 250 лв. за акция, ако не се лъжа.
– Имаме един проект, който ние трябва да построим. Давам ви пример: решаваме с вас да построим кооперация в София. Сядаме и изчисляваме колко ще струва. Имаме 30% от тези пари. Търсим съдружници на база колко ще струва цената на построяването. По същия начин се определя и цената на участието.
Това обяснява цената в момента, защото има 1 млн. акции по 250 лв., но преди това цената беше по-ниска и хора са си купили акции по 100 лв. например, така че…
– Така. Ние сме придобили определена земя. На тази земя сме сменили статута, на точно определено място е, защото на нас ни трябва точно там. За да придобием тази земя в началото са ни трябвали един вид средства. Веднъж, щом я имаме обаче, когато започне реално строителство върху нея, цената рязко скача. Това е печалбата на първите инвеститори – те се включват в един проект, който не знаят дали ще успее, дали ще придобием земята. Нормално е, защото тогава сме придобили тази земя на подпазарна стойност. В момента ние купуваме земи близо до парка и знаем каква е стойността им сега.
Вие продължавате да купувате земя в селото?
– Изкупили сме около парка всички земи за бъдещо развитие. Мой познат изкупи до парка парцели, върху които да изгради комплекс къщи. Той ги купи на 10 до 15 пъти по-високи цени, отколкото ние сме закупили земята под парка. Така че първите инвеститори са спечелили от това свое по-високо рисково участие, но с по-ниски цени. Това е разликата между първите и вторите – а не, че ние си вдигаме цената.
Второ нещо е, че от началото на строителството цената на строителните материали се е покачила много. Сега тепърва ни трябват пари, защото плащаме по сегашни цени – не сме имали парите наведнъж.
Хората, които са си купили акции на първоначална цена, да кажем 100 лв. за акция, ако сега те искат да излязат при цена от 250 лв. за акция, единственият начин е да ги продадат на друго физическо лице, нали така?
– Говорим за бизнес. Не говорим за акции, които се търгуват на фондовата борса. Когато един човек инвестира в акции на фондовата борса, той знае правилата – имаме цена на купуване и продаване при отваряне на борсата. Ако има купувачи. Аз съм инвестирал в български фонд или българско дружество, което търгува на фондова борса. Няма да казвам кое дружество. Искам да си взема парите и те ми казват – не може, защото няма купувачи. Защо казвам това? Защото и там един човек трябва да си намери купувачи. При нас обаче, когато правим един стартиращ проект, ние никога не сме гарантирали на един инвеститор – съдружник, той е съдружник заедно с нас – че ние можем да продадем неговия дял веднага, преди да е стартирал самият проект. Така нашите усилия биха се разкъсали – от една страна усилията ни са да построим парка за всички съдружници, чиято основна цел е паркът да заработи. От друга страна, ако се занимаваме с това да търсим друг инвеститор, за да поемаме на досега инвестиралия да излезе, това би ни отнело време. Въпреки всичко, когато сме имали такива случаи, винаги сме съдействали друг инвеститор да влезе на тяхно място.
Исках да ви попитам кога решавате да се покачи цената на акциите, но всъщност това става, когато се покачи прогнозната цена за целия парк, нали така?
– Да, когато ни трябват самите средства, защото ние правим преизчисления. Един човек, който е работил в строителството, знае, че на един проект не може да се предвидят всички разходи. Още повече, че говорим за проект, който никога не е бил правен. Това е друг тип строителство. Давам ви пример: по първоначални данни стъкленият покрив трябваше да струва 300 хил. лв. Впоследствие при офертите най-ниската беше 1 млн. лв. Архитектът не е някакъв наш близък човек, не го познаваме от преди това.
Погасени ли са задълженията по облигациите?
– Да. Облигациите са изкупени. Те са изкупени от моя фирма или фирма, близка до мен, и ще бъдат погасени по давност. Падежите са различни. Всичките са изкупени – който е основен акционер, това е негов ангажимент. Изкупени са, за да не увеличаваме броя на акциите. Иначе трябва да го увеличим, да правим административни договорки с другите акционери, на които сме обещали да не ги товарим с допълнителни вноски.
Голяма част от интериора в парка е правен от “Трежър”, компания с участие на хора, които участват и в управата на “Исторически парк”. Самите акции пък се продават пък през вашата “Тогедър”…
– Не, не се продават през “Тогедър”. Ние намираме съдружници. Това е важно да го кажем – ние не продаваме акции, набираме съдружници. Хора, на които обясняваме идеята и това се прави от различни физически лица.
Да, но тези лица са консултанти на “Тогедър”.
– Един консултант, когато е на “Тогедър”, не можем да му кажем какво да прави. Има много от тях, които използват услугите на LR (компания за директна търговия – бел. ред.), не може да се каже, че са свързани с нас. Други си правят нещо допълнително при нас. Когато един човек е консултант към нас, той трябва да премине през изпити, има определени задължения към фирмата, но той не е ограничен към своите допълнителни активности. Ние сме активисти например във фондация “Издигане”, но фондация “Издигане” не е на “Тогедър”. Просто ние сме част от активистите. По същия начин може да се тълкува, че “Тогедър” и фондация “Издигане” са едно и също, което не е така.
Понеже съм чел бизнес плана ви, който е свободен за сваляне в интернет…
– Стария.
Има ли нов?
– Да. Когато казваме бизнес план, първият беше направен в началото на проекта, след това имаше много развития около него. Когато правиш нещо, ти разбираш как функционира то. След това сме направили подобрения на бизнес плана, но ако ви изпратим всичко, това са над 4-5 хиляди страници. Ние сме го съкратили до 170 страници в последен вариант. Може и да го изпратим. Въпреки че във вашия вестник имаше една статия за моя фирма, глобена наред с още три фирми. В статията обаче три четвърти бяха за мен. Не можах да разбера защо, но да кажем, че не вярвам в случайности.
Има ли някакви драстични промени в цената за вход в новия план (бел. ред.: в стария е 35 лв. за човек)?
– Има, но цената за входа е най-малкото нещо, от което се формират приходите.
Въпросът ми е реалистични ли са цените за входа и атракционите според вас? Дали те ще създадат достатъчно условия за търсене, при положение че прогнозирате 300 хил. туристи през първата година и 600 хил. на четвъртата. Смятате ли, че това е реалистично?
– Аз смятам, че ще привлечем повече. В самото разработване на парка целите ни са по-големи. Правихме проучвания из целия свят, предимства и недостатъци на различни проекти. Водим се и по изследване за откритите музеи, как те да станат по-печеливши, какви са предимствата на откритите музеи и какви са недостатъците. Всичко в бизнес плана е на база видяно, проучено и случващо се в света. Много е важно едно нещо да знаем – ако направим един проект и разчитаме, че хората сами ще дойдат, това може да отнеме и 20 години, докато се разработи. Но ако бъдем активни, контактуваме с пазара и сме активни, да, реалистично е. Цифрите дори в някои случаи са занижени, защото не искаме да сме прекалено оптимистични.
Отваряте на 22 юни. За тази на практика половин година колко хора очаквате?
– За тази година има няколко неща, които искаме да съобразим – отваряме парка една идея по-рано заради натиск от външни хейтъри, които развалят добрия имидж на обекта. Затова ние трябва да го отворим малко по-рано, без да сме на 100% готови, за да се съобразим с общественото мнение, което ще се формира – положително или отрицателно. През първата година ще има много неща, които ще оправяме. Трябва да сработим екипа. Пак поради трудности, които са възникнали от злонамерени атаки, по-малко време съм отделил на раздвижване на проекта. Тази година ще имаме над 200 хил. посетители при всички положения, дори за половин година. С тези 200 хил. посетители основният акцент е да сработим екипа, да довършим софтуерната система, през която ще се управлява паркът и ще работим върху външните пазари.
Интервюто взе Йоан Запрянов
